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上海共有产权保障住房制度持续发展问题研究
2019-06-25 08:22
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上海市的共有产权保障住房制度从2009年开始实施,并于2014年被确立为全国六个共有产权保障住房试点城市之一。但随着上海共有产权保障住房平台运行的常态化,要持续、有效实施共有产权保障住房,一些制度框架还需求进一步完善,一些制约共有产权保障住房持续发展的问题还需要破解。

一、共有产权保障住房制度的基本特征及实施情况

上海市的共有产权保障住房是在完善经济适用住房基础上形成的,体现了家庭自助与网址帮助相结合的保障形式,并体现了市场经济规律要求,比较适合房价相对较高的大城市住房供应体系。

从实施效果看,共有产权保障住房制度针对性较强,将住房保障资源供应给了城市最需要保障的中低收入住房困难家庭,至2015年底,已完成五个批次的申请受理,累计申请家庭约12万户,累计完成供应6.6万户。平台总体认可度较高,认为该住房保障平台圆了低收入家庭的“住房梦”。在全国六个共有产权住房试点城市中做的规模最大,平台效果最明显。

二、上海共有产权保障住房持续发展面临的重点问题

1、未来房源不足、区位不匹配。未来可供应房源难以满足保障需求,新建共有产权保障住房用地不足、位置偏远。

2、后期使用管理未形成常态化机制。供后管理还缺乏制度和长效机制保障,在有限制行政管理资源下,如何充分利用社区的力量,实施有效的管理,并形成常态化的管理模式是需要探讨的问题。

3、满五年上市共有产权保障住房的可持续利用问题未解决。满五年后上市制度需要细化,虽有基本平台规定,但如何形成有效的操作机制,并使保障性住房更多继续用于保障,还是需要深化研究的问题。共有产权保障住房满五年后,如何实现上市流程管理,还需要细化。

共有产权保障住房的后期管理问题与五年后上市问题,成为上海共有产权保障住房是否可持续运行的两大关键问题。因为如果保障性住房不能确保用于保障家庭的居住使用,使保障房成为谋利的工具,将失去保障的“生命线”;如果五年后所有保障性住房都上市成为商品住房,则失去“半封闭”的平台初衷,未来的保障性住房资源将难以持续。

三、后期使用管理实践及困难

1、当前的基本做法。在此前的后期管理实践中,市区保障中心与社区管理部门联手,研究和探索了一些有效的管理机制,包括设立派驻工作站、委托物业企业开展日常巡查、开展党建联建等。在调查中,也发现了一些比较成功的案例,如顾村镇馨佳园形成了以党建为核心的多元共治服务模式,博雅苑小区将共有产权保障住房纳入社区统筹管理,华新社区以技术手段纳入社区综合管理。

2、面临的困难。已形成的有效管理机制如何持续还没有解决,还缺少平台和资金、资源多方的支持,且遇到异地管理责任落实困难、导入区管理资源不足、特殊对象集中管理难度大、导入区管理手段少等问题。也存在部分新建和新入住共有产权保障住房社区,社区配套和管理人员不到位问题。通过比较上海与各地保障性住房后期管理的案例,发现社区参与保障性住房管理是有效的并且不可缺少的,不同的社区因体制不同,参与管理的深度不同。所以,研究将共有产权保障住房如何与社区管理有效结合起来,是一个方向。

四、对共有产权保障住房家庭的调查

为了进一步了解共有产权保障住房社区的现实与居民的想法,课题组对上海1300户共有产权保障家庭进行了调查。发现从住房的基本情况来看,71.45%的家庭对住房进行了简单装修,23.18%的家庭进行了精装修。从使用情况来看,99.4%的家庭将共有保障性住房用于自住,但是仍然存在0.6%的家庭从事一些其他经营活动。对于违规使用共有产权住房,55.7%的住户认为会造成治安混乱缺乏安全感。在对后期管理的看法方面,30.2%的住户认为“1年进行一次摸底调查”最为合适;27.9%的住户认为“根据需要不定期抽查”比较合适。在走访方式方面,36.95%的住户认为由“区县保障中心开展入住情况调查比较合适”;28.33%的住户认为“小区居委会开展入住情况调查比较合适”。在对5年后上市的基本想法方面,79%的住户未来打算“长期居住,不考虑出售”;9%的住户“长期居住,5年期满后购买完全产权”;8%的住户选择“5年期满后根据家庭情况决定是否出售换更大的住房”;2%的住户考虑“目前居住,5年期满后上市出售”。

五、产权型保障住房资源可持续使用的经验借鉴

产权型保障住房在英国、美国、新加坡和我国香港等地都有实施,且基本通过制度设计使保障住房继续用于新的保障对象,但同时又保证了原保障家庭的基本资产收益。为此,我们详细考察了新加坡“组屋”转售市场和香港“居屋”二级市场,并研究了他们的具体上市交易管理。有两点特别值得借鉴,一是上交网址的收益分成与市场实际交易价格无关,即“补售分离”,二是建立了在保障对象内部的转售机制,促进保障性住房继续用于保障家庭。

六、保障住房后期使用管理纳入社区常态化管理的设想

1、后期使用管理的基本定位。从后期管理纳入社区常态化管理的基本定位看,宜以行政管理为主、社区管理为辅,将共有产权保障住房后期管理的部分管理职能或管理内容(部分具体的事务性工作)委托或授权社区实施,起到协助和配合住房保障行政管理的作用。在具体的实施中,要分清住房保障行政管理部门与社区的界面。其中日常巡查、违规发现两个内容,可更多依赖社区力量,纳入社区日常管理,而取证、规劝和处置,必须由其他行政管理部门为主。在发现环节要利用“自治”机制,在取证和处理环节要发挥“共治”作用。要实施市区分级管理,区级管理为主。

2、共有产权保障住房纳入社区管理需要几个支撑条件。一是形成网址购买服务的资金保障渠道,二是处理好导入区与导出区的信息支撑关系,三是将共有产权保障住房使用纳入全市信用体系,四是探索公共服务功能的转移,五是多方宣传,形成长效的舆论引导,六是探索多部门的行政执法协调机制。

七、五年后上市管理及保障资源的持续运用的建议

1、建立专门的交易渠道,使共有产权保障住房持续用于保障

在共有产权保障住房五年后上市管理中,我们认为应形成网址回购、出售给新的保障家庭、保障对象购买完全产权、上市出售给普通家庭四种具体的上市方式,并平衡四种上市方式的利益。建立共有产权保障住房二级市场,使共有产权保障住房更多用于新的保障对象,使原平台设计中的共有产权半封闭的运行更加落地。

2、“补售分离”,简易化交易流程

在具体的交易流程中,实施“先补价、再交易”的“补售分离”模式。即网址与保障对象以评估价格为基础进行收益分成,简洁并避免了市场上虚假交易合同的影响。即允许保障对象在取得共有产权保障住房产证5年后,补交网址产权份额收益后取得完全产权,并可随时上市交易,上市交易价格与交纳网址的收益分成的评估价格相独立。

八、促进共有产权保障持续发展的其他建议

为保持共有产权保障住房可持续发展,还需要形成一些其他可预期的、长效的平台设计。一是保持共有产权保障住房稳定发展、适时调整准入标准;二是形成新建房源的常态化轮候供应机制,形成“人等房”的保障性住房运行机制,提高保障性住房供需的匹配效率,减少阶段性保障性住房供求关系矛盾问题;探索共有产权保障住房房源供应的常态化,在远期通过配建房源的有效利用解决房源问题。


主要完成人

崔光灿  夏国祥  蒋荷新  陈兴海

  静  初志坤  姜  巧  鲁文霞

完成时间20166

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