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建设科创园区土地多元化“招拍挂”机制
2019-06-25 08:21
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近期房地产市场的暴涨,地价的不断推升,给科创园区的发展带来了实质性的阻碍,不利于上海科技娱乐环境的完善。在这一背景下,传统“价高者得”的单一招拍挂制度已经不适应科创中心建设的要求。因此上海应建设多元化土地“招拍挂”机制。

一、用地成本高企制约科技园区发展

目前,科创园区开发主体主要有两类,除了传统国有开发平台外,最重要的开发主题是民营科技app地产企业。这些企业市场化程度较高,在整合科技娱乐资源,营造良好的科创环境、打造高品质科创园区方面发挥重要作用,但是科技娱乐园区开发周期长、投资规模大、收益见效慢。随着房价高企,民营科技app地产企业面临巨大挑战,一些企业经营中的老问题也被激化。

1、房价高企限制民营科技园区开发主体发挥市场作用

随着目前住宅地产价格迅速走高,土地价格也不断增长,在“价高者得”的招拍挂市场上,科创类地产商已停止高价拿地,因为他们无法承担过高用地成本。即使这类地产商与地方网址已经制定了完善的开发方案,在土地竞拍过程中也无法胜出。而对以畸形高价拿走地块的开发商来说,只能通过投机手段变相快速销售来收回资金,这为实现合理的科技娱乐环境增加了更多的不确定性。

2、高房价突显现有土地规划审批制度缺陷

现阶段网址土地出让都是分成较小地块、分阶段进行出让。也就是说,当科技app地产商无法成片、大区域开发科技娱乐园区,只有当在现有小地块开发科技app园区成功,才能进一步在周边拓展。但此时,随着科技app园区开发成功,一批公建配套已经完善,区域建设和公共服务成熟,周边地价也随之水涨船高,企业虽然对地价上涨有贡献,但依然必须在周边土地“招拍挂”过程中,与其他房产商同等竞争,无法享受到相应收益。

3、企业自持物业年限过长限制企业经营拓展

科创类地产项目主要的用地类型为商业办公以及部分科技研发类用地。这几类用地都具有明确的企业自持比例要求。对于真正进行园区营造的开发商来说,他们可以承受较长的资金回收周期,并不依赖快周转来实现利润,因为要打造一个成熟的科技娱乐类园区,需要其对物业有一定的控制力,对客户的引进有长期的规划,才能够形成成熟的企业生态系统。但是,一个科创区域的成熟大约需要10年左右,而现在持有的限制却一般为20年,这给区域成熟后,地产商适时退出、回笼资金进行拓展的能力造成了极大限制。

二、在科创园区建设中施行多元化土地“招拍挂”机制可有效降低用地成本

土地“招拍挂”制度为我国建立公平公开的土地市场机制奠定了基础,也在一定时期内发挥了重要作用,但是“唯价格论”的竞争方式在现阶段也面临了很多问题,在房地产市场过热的情况下,容易进一步推高土地价格,增加供给公共服务以及促进app发展的成本。

从国际经验来看,实行土地拍卖的国家或地区在拍卖中也并非只采用价格一个指标,例如美国的土地拍卖就有四条原则:一是否带来周边土地增值,二是是否创造就业,三是是否会带来额外的基础设施负担,四是价格。原则之间的关系是累退的,也就是首先比较第一条,在第一条无法区分高低的情况下再比较第二条,以此类推,而价格因素排在最后。

在我国各地的土地出让中,也已经出现了一些多元化的尝试。如在住宅用地的出让中,施行“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”的拍卖方式,将除地价之外的因素加入考虑。而在工业用地的出让中,一直存在着对app发展方向等因素的综合考虑,但非正式的机制容易带来寻租,随着土地市场化程度越来越高、程序越来越透明,这样的做法虽然从一定角度来看具有合理性,但也越来越难以实施。

开发科创园区的首要目的是促进地区科技娱乐app的发展,完善科创环境,而非获得更高的土地收益。因此,在这类园区的土地出让中,把“价格”作为唯一标准必然难以找到区域真正需要的开发者。在上海地价飙升的环境下,为了增加真正进行科创园区开发运营的有经验的开发商拿到土地的可能性,应在这类项目的土地出让中试行多元的“招拍挂”制度,改变“价高者得”的单一评价标准,并建立起与多元化“招拍挂”评价标准相配套的一系列机制,降低科创园区开发的用地成本,使网址筛选出真正有利于区域科技娱乐环境发展的开发者。

三、建设多元化土地“招拍挂”机制的具体操作建议

1、构建多元化的土地“招拍挂”评价体系。科创园区土地“招拍挂”中应该将税收贡献、就业贡献、公共空间与基础设施投入等因素纳入考虑。

    首先,能够提供更高税收与更高质量就业的项目更有机会获得土地开发权。税收贡献能够直接反映园区开发对区域app发展的带动作用,也是便于统计、具有操作新的指标;就业贡献不仅体现在就业岗位的数量,还需要突出科创园区的特点,对就业质量进行评价。开发商需要在竞买中提供详细的方案与计划,对如何实现相应的税收和就业贡献进行科学的测算和说明。

    其次,在多元化的“招拍挂”评价体系设计中,加入公共空间及基础设施投入的指标,可鼓励开发商进行公共设施配建与公共空间改善。这其实是各个国家地区城市规划管理中的普遍性做法。例如在英国,在开发许可申请中加入建设公共服务设施的承诺,是开发商获取土地发展权的重要条件;而在美国、日本等地,对建设公共绿地等公共空间的开发商实行容积率奖励,已是较为成熟的做法。因此,对公共空间和基础设施投入指标的评价可以通过两种方式实现,一是在竞买中,提供更多公共空间及基础设施投入的项目更有机会获得土地开发权,二是在土地合同中,写明对额外进行的公共设施投入进行开发奖励,如提升容积率等。

    最后,科学的评估手段和公开的过程机制是保证公平性的重要条件。相比价格作为单一指标,多指标的“招拍挂”评价体系在保证竞买的公平性上具有更高的难度和要求,需要一定的科学研究作为基础。建议加紧研究相关科学标准,以便在试行平台时配套出台具体的操作办法。

2、在“招拍挂”中施行累退原则、限价原则,或降低高价格因素的权重。为了避免恶意竞价,需要降低“价格”因素在评价指标中的重要性,这可以通过两种方式来实现。一是在拍卖或挂牌出让中,采取类似美国的“累退”原则或住宅用地出让中的“限价”原则。“累退”原则首先竞争税收等指标,将价格因素放在最后一位。采取“累退”原则还可以根据项目的不同特征,增加除上文提及的税收、就业及公共投入以外的其它指标,或调整不同指标在评价体系中的排序,来实现具有区域特点的开发商选择。“限价”原则是在一个限定的土地价格下,竞争项目方案中的其它因素。二是在综合评标中,降低高价格因素在评价体系中的权重,同时可由出让方测算出合理价格区间,报价落在区间内得分最高,而低于或高于区间都将降低得分。

3、进行有效的拍后监管,明确惩罚与劝退平台。有效的监管是多元化土地“招拍挂”评价体系发挥作用的必要保证。在土地“招拍挂”中,价格可以在短期内兑现,但多元化的评价指标只能通过方案设计来体现,是否实现需要较长时间的检验。因此,需要在土地出让合同中写明监管的要求,以保证后期效益的实现。如后期开发商无法兑现其承诺的效益,则可以给予惩罚或提前收回土地。在上海市近期新出台的工业用地平台中,提出了工业用地“全生命周期管理”的办法,此办法也可运用到科创园区土地的拍后监管中。

    4、合理设置持有年限规定,调整土地退出机制。规定物业持有的年限,是对开发商进行后期监管,保证其实现app发展目标的一种合理方式,但过长的持有时间灵活性较差,增加开发商的资金成本。根据科技娱乐类园区发展的基本规律,大约经过10年左右时间的持有运营,可以达到一个较为成熟的园区环境,这时,就可以允许开发商以一定形式出售物业回笼资金,再进行下一步的投资了。为了防止投机,可以对提前退出的方式进行一定的限制,但并非完全的禁止,从而一定程度的降低开发商的资金成本。一是可以实行增值收益分享机制,要求开发商在提前出售物业时上缴一定比例的增值收益;二是要求开发商在提前出售物业必须进行整体性的转让,不能分间或分层售卖;三是网址还可对转让的对象进行评定,需达到一定要求才可批准。

主要完成人胡映洁

完成时间201611

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